1. 美国房地产市场有什么特点？ 

答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。美国住宅销量报告，2009年11月份销量增加了7.4%，远远高于此前分析师3.3%的预期。

2. 美国政府有哪些针对海外投资者的规定？ 

答：外国购买者享有与美国公民同等的权利，外国购买者同样可以抵押贷款。美国是土地私有制国家，根本不存在对业主的所有权限制，政府对市场的干预很少。

3. 美国房地产市场需求量大吗？ 

答：美国现在的高出生率、离婚率、移民率，使美国每年产生100万住户。旅游市场旺盛，许多美国人和外国人在美国拥有度假住宅。

4. 加州政府对房地产影响怎么样？ 

答：通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度等。管理房地产从业人员，使用发牌制度规范房地产市场。政府依法征税，保护公众利益。

5. 美国房地产的法律环境怎么样？ 

答：联邦对非本国公民投资、购买地产的限制很少。每个州都可以自己制定法律，但很少有限制。

6. 外国人能否购买美国房地产？ 

答：绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。只有少数州，要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产。

7. 买房买地的贷款方式是怎样的？贷款人有年龄的限制吗？贷款的年限是多长？ 

答：购买地块首付30%—50%; 购置房屋首付20%—30%。申请人的资信状况（信用积分）决定贷款利率的高低。无信用积分者申请按揭贷款6个月后，就会获得相应的信用积分，其后再申请贷款时，利率就会根据其信用积分而定。18周岁以上，5到30年均可。

8. 出现质量问题怎么办？ 

答：房地产经纪人会通知验房师在过户前仔细验房，并记录和拍照。如有质量问题可无偿要求房东或开发商维修。新房出售前，地方房地产管理局也会例行验房，并出具合格证。投资者还可购买房屋质量保险。

9. 一般可以购买哪种类型的物业？ 

答：美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国自然人及法人（公司、机构）购买一般的居住性和商业性房地产，包括东西海岸主要的主要市场：加州、佛州、纽约州等等。

10. 可以买多少块土地？是否有数量限制？ 

答：部分州对于土地拥有数量有限制，但一般的商业或居住的购买完全不受其影响。

11. 目前美国的房价水平如何？ 

答：全美20 个都市圈的综合房价在2006 年7 月达到顶峰，至今房价下跌平均已超过20-40%。目前全美平均房价为17 万美金左右。加州房屋平均价值为50万至60 万美金之间。

12. 美国房地产的投资回报一般是多少？ 

答：从1926 到1996 的70 年间，美国房地产市场年均涨幅为11%。1996-2006 年间，达到15%以上。目前的房价情况是百年难遇的长期投资良机。

13. 购买美国房地产可以移民到美国吗？ 

答：目前移民美国需通过特定的移民项目实现，购买美国房地产不能直接实现移民。不过购买美国房产，如有贷款也有助于您获得在美的信用记录。

14. 什么是熟地块（Lot） 

答：熟地块是指随时可以用于建造房屋的土地，必须具备以下条件：① 排水管、电缆、天然气等基本设施已经建设到位；② 获取政府建造批文。一般，地块价格会占到整栋房屋价值的20%至30%。

15. 什么是房地产税/ 土地税（Property Tax） 

答：房地产税是房地产所有人每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税，占房产价值的1-3%，按年计，按地方规定年度或半年度缴纳。一般讲，房地产税是用于当地市政建设、环境保护、公共治安、卫生医疗、教育发展及其它相关设施的建设。随着上述设施的改进，当地的房地产价值也会随之升高，因此在美国房地产税被看做是对房地产市场有积极推动作用的税收。

16. 购置美国房地产后，还需要支付哪些费用？ 

答：还需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税；总计为房价的2%至3%。

17. 什么是房产交易税Realty Transfer Tax）？ 

答：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款（Mortgage），买方还需付Mortgage Tax（贷款税）。

18. 什么是房产税（Property Tax）？
答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

19. 买房时，我怎么查明房产税？
答：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上（MLS）。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的地方是在房产易手时重新估价征收地税。有的地方是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

20. 如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办？
答：你可以根据你的买价来上诉（Appeal），到估价委员会（The Assessor’s Board）。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格（Fair market Value）。

21. 买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。

另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

22. 卖房时，是否需要交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元（夫妻俩共50万美元），部分元需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vacation Home）。对于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

23. 如何确定卖房利润（Profit）？
答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

25. 申请房屋贷款（Home Mortgage）时，贷款公司（Lender）一般要考虑哪些因素？ 

答：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素：

① 工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税（Federal Tax Return）和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费（Child Support）或其它投资，你同样需要提交证明文件。

② 信用历史（Credit History）。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数（Credit Score）及信用卡欠债金额。

③ 负债数额（Outstanding Debts）。如汽车贷款（Automobile Loans）、抚养费（Alimony）和（Child Support）。

④ 资产（Assets）。如汽车、出租房屋（Rental Property）、股票（Stocks）、债券（Bonds）、现金（Cash）、银行存款（Savings）、IRS、退休金帐户（Retirement accounts）、互助基金（Mutual Funds）等。

⑤ 自负金来源（Source of down payment）。注意，你如果有亲戚的赠送（gift），贷款公司将要你提供赠送证明信（gift letter）。

26. 贷款公司（Lender）依法应让我知道哪些贷款资料？
答：联邦法律要求贷方（Lender）应披露所有贷款费用（Loan Cost），如估价费（Appraisal Fees）、贷方律师费（Lender’s Attorney Fees）、托管费（Escrow Fees）、贷方服务费（Services Fees）、贷款利率（Mortgage Interest Rate）等。根据联邦诚信贷款法案（Federal Truth in Lending Act），所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR （Annual Percentage Rate）形式通告贷款人（Borrower）。此外，联邦平等信用机会法案（Federal Equal Credit Opportunity）严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

27. 我正在买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？ 

答：有两种办法：

一是Home Equity Loan（房屋净值贷款）。如果你有房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit 简称HELOC），你也可以直接从中取钱。

二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。

28. 什么是固定利率贷款（fixed-rate Loan）
答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间（通常是15年，20年或30年）固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。

29. 什么是变化利率贷款（Adjustable Rate Loan）？
答：变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：

① 变化利率贷款（ARM）：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随著指数（通常是一年期财政债券Lender而变，但同时贷方（T-bill Rate）限定最高变化额度（CAP）。有的贷款也限定最低变化额度（Floor）。

② 可转换ARM（Convertible ARM）：这类贷款通常允许贷款人（Borrower）将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。

③ 可重新协定利率贷款（Re-negotiable Rate Mortgage或Rollover）：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。

④ 渐进付款贷款（Graduated Payment Mortgage或GPM）：这类贷款头两年付款较低，但在第5-10年会逐渐调升。

30. 什么是气球贷款（Balloon Loan）？ 

答：气球贷款要求贷款人在一定时间内（通常是3年、5年或7年）全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

31. 什么是超额贷款（Jumbo Loan）？ 

答：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac （房利美和房贷美） 允许的额度，如截止2010年4月1日该额度为$729，750.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

32. 什么是可转让贷款（Assumable Mortgage） ？
答：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”（Due-on-Sale）贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。

33. 房屋过户时，房契（Title Deed）会给谁？
答：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新泽西，房契交给买方。

34. 什么是托收帐户（Escrow Account） ？
答：托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时，贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案（The Real Estate Settlement Procedures Act）对托收帐户有严格限制。根据这一法案，银行可征收的托收金额计算相当复杂，但粗略讲，应以不超过2个月的托收项目。

35. 房屋净值贷款（Home Equity Loan）和房屋第二贷款（Second Loan）有何差别？
答：两者相同的是利息都可扣税（Tax Deductible）并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。

36. 卖方过户时需要付哪些过户费？ 

律师费 （Attorney’s Fee）

经纪人费（Realtor’s Commission）

房产交易税（Realty Transfer Fee）

登记费（Recording Fee）

修理费（Repair Credit）

房管协会费（Condo Association Fee）

地税调整（Property Tax Adjustment）

37.美国产权拥有方式有几类？ 

答：各州不同，但主要有几种形式：

①  完全产权（Sole Ownership）：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。

②  联合产权（Joint Tenancy）：两人以上联合对房地产拥有一致的产权，并有权继承。各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。

③  普通共有产权（Tenancy in common）：两人以上按扮共同拥有不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，双方不一定拥有相等的产权。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权。

④  企业拥有产权（Title Holding Trust）：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。

⑤  有限责任公司或合伴（Limited Liability Company or Partnership）。

38.问：重新贷款时所付的点数（Points）是否可抵税？ 

答：可以，但不是全部。点数必须按贷款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款，每年可抵

税的点数为$100，但同时应注意，如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修（Home

Improvement），你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100，000，15年期。你付了$2000，00（2个

点数）。你又用贷款所得中的$25000来装修厨房，这样，你可在今年的报税中抵税$500（$2000的25%），剩

下的$1500再分为15分，即每年还可抵税$100。

39.FHA和VA贷款的重新贷款（Refinance）与其它重新贷款有何不同？ 

答：FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估价，工作确认（Employment Verification）。

40.过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？ 

答：大多数贷款在过户后转卖给互助基金（Mutual Fund）或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，

负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案（National Affordable Housing Act of

1990），贷方（Lender）须：

① 在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。

② 通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。

③ 贷款条件不可变。

④ 提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款

41.什么是提前付清罚款（Prepayment Penalty） ？ 

答：提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全

可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

42.房子内部可以自己改动吗？需不需要申请？ 

答：可以，但不主张。

43.保修多久？保修范围？ 

答：主体结构十年，电器一年。每年交324美金的保险费用，就可以享受所有维修免费（保

险公司支付所有维修费）。

44.延期交房罚金多少？ 

答：后果很严重，所以一般不会出现。

45.一次性付款能写18岁以下小孩名字吗？联名的产权（父子）父亲离世后，是否直接归小孩一人？ 

答：可以，但要和成人联名，签字一定要成人签署，而且小孩和成人必须是直系亲属。

可直接归小孩所有，但遗产税很贵，50%。

46.开设美国账户的申请费和年费？ 

答：无开户费，但要放100美金在账户内。开一个支票账户&一个储蓄账户。

47. 水、电、媒多少钱？有无花园洒水系统？太阳能、电话线、网络线入户吗？ 

答：水、电、媒是私人承包，每个区域都不尽相同。

无花园洒水系统。

电话线、网络线都可以直接安装，租客付费。

太阳能待老板确认。

48.出租时要不要装窗帘，做花园草皮？ 

答：重要部分都安装有Blinds，百叶窗，其余部分租客承担。

花园草皮物管公司来做。

49.如果有贷款批不下来，是否可以退定金和首付?有无利息？ 

答：可以退定金和首付。

因为贷款期限很短，美金利息很低，所以基本不存在利息的问题，利率风险也不大，因为中美元较稳定。

50.卖掉房产时要缴纳的税费都有哪些？可避税的项目有哪些？ 

答：增值税，租金收入税。

增值税=15*《卖房时房产估价价格-（所还利息+每年1.1%物业税+折旧+维修费）》；

租金收入税：租金的（10%-38%）租金收入每年都要报税，我们可帮客户来报税。